מי שמבקש להעביר זכויות בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), למשל במכירה, בהעברה לבן משפחה או במסגרת עסקת השבה, נתקל לעיתים קרובות במונח "דמי הסכמה". מדובר בתשלום שיכול להשפיע משמעותית על כדאיות העסקה, ולכן חשוב להבין מתי הוא חל וכיצד ניתן להימנע ממנו.
מהם דמי הסכמה – ההגדרה הרשמית
לפי נוהל רמ"י מספר 90.03B, בעל זכויות במקרקעין המבקש להעביר את זכויותיו לאחר חייב לקבל לכך את הסכמת רמ"י בכתב. הסכמת רמ"י ניתנת רק לאחר השלמת כל הפעולות הנדרשות בנוהל, לרבות תשלום דמי הסכמה, אם הנכס אינו מהוון, תשלום חובות דמי חכירה שנתיים אם קיימים, והשלמת התמורה בעסקה.
במילים אחרות: דמי הסכמה הם תשלום שרמ"י גובה בעת העברת זכויות בנכס שאינו מהוון, כתנאי למתן ההסכמה הרשמית להעברה.
איך מחשבים את דמי ההסכמה?
בהתאם למידע הרשמי המתפרסם על ידי רמ"י ובדוחות ביקורת המדינה בנושא, נהוג לחשב את דמי ההסכמה כחלק מהעלייה בערך הקרקע שבין מועד רכישת הזכויות למועד ההעברה, כאשר החלק הנפוץ המוזכר במקורות הוא כשליש מהפרש השווי. יחד עם זאת, אופן החישוב המדויק, השיעור והתנאים הנלווים מוסדרים בנוהל 90.03B ובקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ועשויים להשתנות מעת לעת. מומלץ לבדוק את השיעור העדכני מול רמ"י או מול איש מקצוע לפני קבלת החלטות, ולא להסתמך על אחוז קבוע.
מתי אפשר להימנע מתשלום דמי הסכמה?
חוכרים שברשותם נכס בתנאי תשלום דמי חכירה שנתיים (נכס שאינו מהוון) יכולים לבצע פעולה של "היוון" זכויות החכירה. היוון הוא תשלום חד פעמי ומראש של דמי החכירה השנתיים, כך שבעתיד אין צורך בתשלום דמי חכירה שנתיים, וגם לא בתשלום דמי הסכמה בעת העברת זכויות.
| מצב הנכס | תשלום דמי חכירה שנתיים | תשלום דמי הסכמה בהעברת זכויות |
|---|---|---|
| נכס לא מהוון | נדרש | נדרש |
| נכס מהוון | אינו נדרש | אינו נדרש |
מה הקשר להליך פדיון והשבת קרקע?
בבחינת כדאיות של עסקת השבה או פדיון, מצב ההיוון של הקרקע הוא נתון רלוונטי: קרקע שאינה מהוונת עשויה לגרור חבות עתידית בדמי הסכמה בכל העברת זכויות, מה שיכול להשפיע על השווי הכלכלי הנקי של הזכויות בקרקע. ההשפעה המדויקת של דמי ההסכמה על חישוב הפיצוי בהליך השבה משתנה בהתאם לנסיבות העסקה הספציפית ולעמדת רמ"י, ולכן אין להניח הנחה גורפת בעניין, ומומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין או בעורך דין המתמחה בתחום.
לסיכום
דמי הסכמה הם תשלום שרמ"י גובה בעת העברת זכויות בנכס לא מהוון, כתנאי למתן הסכמתה הרשמית לעסקה. השיעור הנפוץ המוזכר במקורות הוא כשליש מעליית ערך הקרקע, אך הפרטים המדויקים משתנים לפי הנוהל העדכני. היוון זכויות החכירה הוא הדרך המרכזית להימנע מהתשלום הזה בעתיד.
מעוניינים להבין את המשמעות הכלכלית עבורכם? השתמשו במחשבון הפיצוי שלנו, או פנו לאינדקס המומחים לבדיקה פרטנית של מצב הקרקע שלכם.
מקורות
- רשות מקרקעי ישראל – נוהל 90.03B, העברת זכויות במקרקעין נכסי מגורים, תעסוקה ומוסדות ציבור
- רשות מקרקעי ישראל – חידוש חכירה במסגרת יובל והיוון חכירה
הערה: השיעור המדויק של דמי ההסכמה (מוזכר בדרך כלל כשליש מעליית ערך הקרקע) מבוסס על מידע המופיע בנוהל 90.03B ובדוחות רשמיים; מומלץ לאמת את השיעור העדכני ישירות מול רמ"י בכל מקרה פרטני.