קיבלתם מכתב מרשות מקרקעי ישראל עם דרישה להשיב את הקרקע? אתם לא לבד. עשרות אלפי דונמים של קרקע חקלאית ברחבי ישראל נמצאים בהליכי השבה, ואלפי חוכרים במושבים ובקיבוצים מתמודדים עם החלטה שיכולה להשפיע על גורלם הכלכלי לשנים קדימה.
הבסיס המשפטי לכל התהליך הזה הוא נוהל 32.02B של רשות מקרקעי ישראל, שפורסם ב-14 בפברואר 2019. הנוהל מגדיר את תהליך העבודה מול החוכר ואת כלל הזכויות והפיצויים המגיעים לו. מי שמגיע לשולחן בלי להכיר את הנוהל הזה, מגיע חסר נשק.
הרקע: למה בכלל מגיעה דרישת ההשבה?
ב-2014 חוקק הכנסת את החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור. המטרה המוצהרת הייתה להגדיל היצע דירות ולהוריד מחירים. הכלי המעשי שהחוק הפעיל: השבת קרקעות חקלאיות ששונה ייעודן לבנייה, ומסירתן לידי המדינה לצורך שיווק מהיר.
ב-2016 קיבעה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 1470, שקובעת בדיוק מה קורה כשרמ”י מחליטה שקרקע חקלאית שונה ייעודה ודרושה לשיווק מיידי: נשלחת לחוכר דרישת השבה רשמית. מאותו רגע מתחיל הליך עם לוחות זמנים נוקשים.
שאלה ראשונה שכל חוכר חייב לשאול: מחירון או שומה פרטנית?
נוהל 32.02B מציע לחוכר שתי דרכים לקבוע את גובה הפיצוי, ולפי סעיף 5.6.1 יש 30 יום בלבד לבחור ביניהן בכתב.
מסלול המחירון מבוסס על תעריפים קבועים שפורסמו בנוהל משנת 2019. (הנתונים להלן הם מנוהל 32.02B כפי שפורסם בפברואר 2019 ועשויים להתעדכן)
| סוג הקרקע | פיצוי לדונם |
|---|---|
| קרקע לא מעובדת | 6,000 ₪ |
| גידולי בעל | 6,000 ₪ |
| גידולי שלחין | 12,700 ₪ |
| מטעים | 30,800 ₪ |
מסלול השומה הפרטנית שונה במהותו: שמאי מטעם רמ”י בוחן את הקרקע הספציפית שלכם, כולל מבנים חקלאיים שהוקמו כדין. פוטנציאל גבוה יותר, אבל סיכון: אם נבחרה שומה פרטנית, גובה הפיצוי ייקבע על פיה בלבד. ההחלטה בין שני המסלולים היא הקריטית ביותר, ובלי ניתוח שמאי מקדים, קשה לדעת מה עדיף.
מה עוד מגיע: התמריצים שרבים לא מממשים
תוספת כספית של 50%. חוכר שפיצויו עמד על מיליון שקל, יקבל עוד חצי מיליון אם עמד בתנאי המועד.
זכות רכישה בפטור ממכרז. מגרשים בתחום התכנית ניתנים לרכישה ישירה. במרכז הארץ עד 20%, בתנאי שהשטח לא יעלה על 100 דונם ולא יעלה על 500 יחידות דיור.
תמריץ חתימה מהירה (החלטה 1469). חוכר שחותם תוך 30 יום מהפקדת התכנית, או תוך 60 יום מהצעת ההתקשרות, זכאי ל-20% נוספים.
זכות ההשגה: אפשרי, אבל לא עוצר את השעון
חוכר שאינו מרוצה מהשומה הפרטנית, יכול להגיש השגה לפי החלטת מועצה 1304. אך ההשגה אינה מאפשרת לדחות את מועד מסירת הקרקע. שני ההליכים מתנהלים במקביל.
מה רוב החוכרים לא יודעים
בחירה בין המסלולים ללא ייעוץ. לקרקעות עם מבנים חקלאיים ייתכן שהשומה הפרטנית עדיפה. לקרקע חשופה, לעיתים המחירון משתלם יותר. אי-אפשר לדעת מבלי לבחון.
פספוס התמריצים. 50% כספי ו-20% תמריץ חתימה הם כסף שדורש פעולה אקטיבית ועמידה בלוחות זמנים. חוכר שלא עוקב, מחמיץ.
ויתור על ההשגה. שומות פרטניות של רמ”י ניתנות לאתגור. הסכום הראשון שמוצע אינו בהכרח הסכום הסופי.
לסיכום
נוהל 32.02B הוא מסמך טכני, אבל ההשלכות שלו הן כספיות ומאוד מוחשיות. ההליך מוגדר, הזכויות קיימות, אבל לוחות הזמנים קצרים ואין מנגנון שמזכיר לחוכר מה מגיע לו. מי שמגיע מוכן, מקבל יותר.