הבית ל קרקעות השבה ופדיון

תגית: פיצויים

  • כמה זמן לוקח תהליך השבת קרקע? לוח זמנים ריאלי

    כמה זמן לוקח תהליך השבת קרקע? לוח זמנים ריאלי

    לוח זמנים ריאלי של תהליך השבת קרקע

    קיבלתם מכתב מרשות מקרקעי ישראל עם דרישת השבה. השאלה הראשונה שעולה בראש אחרי הזעזוע הראשוני היא פשוטה: מתי הכסף מגיע?

    התשובה הכנה היא: תלוי. אבל יש לוח זמנים אופייני שכדאי להכיר, כי הציפיות הלא מציאותיות הן אחד הגורמים העיקריים לתסכול בתהליכי השבה.

    כמה בקיצור?

    מי שחותם מהר ואין לו סבוך: 3 עד 6 חודשים מרגע קבלת ההצעה ועד שהכסף מגיע לחשבון.

    מי שמגיש השגה על השומה: 12 עד 24 חודשים, לפעמים יותר.

    מי שיש לו סבוכי מיסים, חובות, או שיעבודים לא מוסדרים: 2 עד 3 שנים ולפעמים יותר.

    שלב 1: קבלת הדרישה וסקירת ההצעה

    משך טיפוסי: 0 עד 4 שבועות

    רמ”י שולחת מכתב עם הצעת פיצוי שנסמכת על שומה שמאית שהכין שמאי מטעמה. המכתב מגיע בדואר רשום, ולרוב כולל הסכם השבה לעיון. השלב הזה קצר, אבל חשוב. ברגע שהמכתב נמסר לכם, מתחיל מניין של 60 יום לאחד ממנגנוני ההשגה. טעות נפוצה: לקרוא את המכתב, לחשוב עליו שבועיים, ורק אז להתחיל לפנות לשמאי. הזמן כבר רץ.

    שלב 2: בדיקה עצמאית ובחינת ההשגה

    משך טיפוסי: 2 עד 6 שבועות

    לפני שחותמים על כלום, הצעד ההגיוני הוא להזמין שמאי עצמאי מטעמכם שיעריך את שווי הפיצוי. כפי שהסברנו במאמר נפרד, השמאי שמכין את השומה עבור רמ”י עובד מולה באופן שוטף, ואינטרס המקצועי שלו אינו זהה לשלכם. שמאי עצמאי טוב צריך בדרך כלל 2 עד 4 שבועות להכנת חוות דעת מקצועית. על בסיס חוות הדעת הזו תוכלו להחליט אם להגיש השגה.

    שלב 3: הגשת השגה ודיון בפני שמאי מכריע

    משך טיפוסי: 6 עד 18 חודשים

    זהו השלב שמאריך את התהליך הכי הרבה. מי שמגיש השגה צריך לצרף לה שומה שמאית מטעמו. ועדת ההשגות של רמ”י בוחנת את שתי השומות. במקרים רבים מוזמן שמאי מכריע שמהווה גורם ניטרלי ומכריע בין שתי ההערכות. תהליך השמאי המכריע לוקח לרוב בין 6 ל-12 חודשים. דגש חשוב: ניתן לנסות להגיע להסכמה עם רמ”י גם לאחר הגשת השגה ולפני שהשמאי המכריע מסיים. לא מעט תיקים נסגרים בפשרה בשלב הביניים.

    שלב 4: חתימה על הסכם ההשבה ותשלום 60%

    משך טיפוסי: 2 עד 6 שבועות מסיום שלב 3

    לאחר שהסכום הסופי מוסכם, חותמים על הסכם ההשבה ורמ”י מעבירה 60% מסכום הפיצוי כמקדמה. הכסף מגיע בדרך כלל תוך 3 עד 6 שבועות מחתימת ההסכם. עבור חוכרים רבים זהו הסכום שמאפשר להם לנשום ולהתחיל בתכנון הכלכלי.

    שלב 5: איסוף אישורים ותשלום 40% הנותרים

    משך טיפוסי: 3 עד 12 חודשים

    זהו השלב שמפתיע אנשים רבים. ה-40% הנותרים לא מגיעים אוטומטית. רמ”י מחייבת הגשת מסמכי אישור לפני ששולחת את יתרת הסכום, ובהם: אישורי מיסים (מס שבח ומס רכישה), אישורי עירייה (היטל השבחה, העדר חובות ארנונה), והסרת שיעבודים אם הקרקע שועבדה לבנק. כל גורם שלא הוסדר מראש יכול לחסום את ה-40% לחודשים.

    מה מאריך את התהליך מעבר לצפוי?

    עיזבון ויורשים: אם הקרקע נמצאת בבעלות משפחתית משותפת, או שאחד מבעלי הזכויות נפטר ולא נעשה צו ירושה, כל הצדדים צריכים להיות שותפים לחתימה.

    מחלוקות על שטח הקרקע: אם גבולות החלקה שנויים במחלוקת, או שיש חריגות בנייה שאינן מוסדרות, רמ”י תתנה את ההסכם על הסדרתן קודם.

    חובות לרמ”י עצמה: חיובים ישנים מדמי שכירות חקלאיים או חיובי שימוש חורג מוקזזים מהפיצוי ויכולים להפתיע.

    ריבוי חלקות: מי שמחזיר יותר מחלקה אחת מתמודד עם בירוקרטיה כפולה.

    לוח הזמנים הריאלי: תמונה כוללת

    תרחישלוח זמנים כולל
    חתימה מהירה ללא השגה, ללא סבוכים3 עד 6 חודשים
    ניהול משא ומתן קצר ללא שמאי מכריע6 עד 12 חודשים
    השגה עם שמאי מכריע18 עד 30 חודשים
    תיק מורכב עם עיזבון, שיעבוד, או מחלוקת3 שנים ויותר

    שלושה דברים שכדאי לעשות כבר עכשיו

    1. התחילו מהיום, לא מחר. 60 הימים לא מחכים. מרגע שקיבלתם את מכתב רמ”י, התחילו לאסוף מסמכים: טאבו, חוזה חכירה מקורי, נסח רישום, כל התכתובות הישנות עם רמ”י.

    2. בדקו מראש את מצב הנכס מול הרשויות. האם יש חובות לעירייה? האם יש שיעבוד שלא ידעתם עליו? בדיקה מוקדמת חוסכת חודשים.

    3. הגדירו לעצמכם מה חשוב יותר: מהירות או סכום. לפעמים הבונוס על חתימה מהירה שווה את הוויתור על ההשגה. לפעמים לא. ההחלטה הזאת כדאי לקבל עם שמאי ועורך דין.

    לסיכום

    תהליך השבת קרקע הוא מרתון, לא ספרינט. הגורם הבודד שמאריך הכי הרבה את התהליך הוא אי הסדרת עניינים ישנים לפני שמתחילים. שיעבוד ישן, חוב לעירייה, תיק עיזבון שלא הושלם, כל אחד מאלה יכול להוסיף חודשים שלמים. ההכנה הנכונה לפני החתימה שווה יותר מכל מהלך אחר.

    דיסקליימר: מאמר זה נכתב על בסיס מקורות שונים — נהלי רמ”י, פסיקה ופרסומים מקצועיים — ועשויים להיות בו אי דיוקים. לוחות הזמנים המופיעים הם הערכות בלבד ואינם מהווים התחייבות. כל תיק ונסיבותיו הספציפיות. המידע אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו כתחליף לייעוץ פרטני. אם מצאתם טעות, אנא פנו אלינו דרך טופס צור קשר ונעדכן.

    אם מצאתם בתוכן טעות או אי דיוקים, אנא פנו אלינו דרך טופס צור קשר ונעדכן.

    מקורות:
    נוהל 32.02B, רשות מקרקעי ישראל (פורסם 14.02.2019)
    חוק מקרקעי ישראל, תש”ך-1960
    חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963
    אתר רשות מקרקעי ישראל: iaa.gov.il
    romdavid.com — מדריך לתהליך השבת קרקע
    maromg.co.il — ניהול הליכי השגה על שומות רמ”י

  • 5 דברים שרמ”י לא תגיד לך בדרישת ההשבה

    5 דברים שרמ”י לא תגיד לך בדרישת ההשבה

    קיבלתם מעטפה מרשות מקרקעי ישראל. בפנים, דרישה להשיב את הקרקע שחכרתם עשרות שנים. מצורפת הצעת פיצוי, לוח זמנים ברור, וטופס חתימה.

    הכל נראה סגור ומסודר. כמעט כאילו אין מה לדון.

    אבל לפני שאתם חותמים, יש כמה דברים שחשוב שתדעו, כי אף אחד ברמ”י לא יאמר לכם אותם ביוזמתו.

    1. השמאי שקבע את הפיצוי שלכם לא עובד בשבילכם

    כשרמ”י שולחת לכם הצעת פיצוי, הסכום מבוסס על שומה שערך שמאי. אבל אותו שמאי איננו עצמאי. הוא פועל מתוך רשימת שמאים חיצוניים של הרשות, ועובד מולה באופן שוטף.

    זה לא אומר שהשומה שגויה בהכרח. אבל זה אומר שהאינטרסים של אותו שמאי אינם זהים לשלכם.

    הדבר הנכון לעשות הוא לבקש, עוד לפני שמגיבים לרמ”י, חוות דעת של שמאי עצמאי מטעמכם. שמאי שלא תלוי ברשות, ושאחריות מקצועית שלו היא כלפיכם בלבד. בלא מעט מקרים, פער השומה בין שתי ההערכות יכול להיות משמעותי.

    2. יש לכם 60 יום להגיש השגה, ורוב החוכרים לא יודעים זאת

    לאחר שרמ”י שולחת לכם את השומה ואת הודעת התשלום, מתחיל לרוץ מועד. יש לכם 60 יום בלבד להגיש השגה על הסכום שנקבע.

    זה לא רק זכות פורמלית. זוהי ההזדמנות הממשית לשנות את התוצאה הכלכלית.

    מי שמפספס את חלון ה-60 יום, מפסיד את האפשרות לערוך את הדיון הזה. אחרי כן, ההשגה הופכת לסבוכה יותר ופחות אפקטיבית.

    כדי שהשגה תתקבל לדיון, צריך לצרף לה שומה של שמאי מטעמכם. לא מספיק לטעון שהסכום נמוך, צריך להוכיח זאת בנייר שמאי מקצועי. הוועדה שדנה בהשגות כוללת שמאי מכריע, שקורא את שתי השומות ומכריע ביניהן.

    3. ההשבה לא נחשבת “הפקעה” לצרכי מס שבח, וזה עולה לכם כסף

    זו אחת הנקודות שמפתיעות את רוב החוכרים.

    כשהמדינה מפקיעה קרקע, יש הקלה במס שבח שיכולה להגיע ל-50% מהסכום החייב. הרבה חוכרים שקיבלו דרישת השבה מניחים שהמצב דומה, כי גם כאן הם נדרשים להחזיר קרקע שלא בחרו ברצון.

    בפועל, בתי המשפט קבעו פעם אחר פעם שהשבת קרקע לרמ”י היא עסקת מכר לכל דבר, לא הפקעה. זאת מכיוון שהחוזה המקורי קבע את תנאי ההחזרה מראש, ולכן הסכמה חוזית קיימת מהרגע הראשון. ההקלה המיסויית שניתנת בהפקעה כפויה פשוט לא חלה כאן.

    המשמעות: מס שבח ייגבה לפי כללים רגילים. חשוב לוודא מראש, עם רואה חשבון או עורך דין מיסוי מקרקעין, מה ההתחייבות המיסויית שלכם, לפני שאתם מסכימים לפיצוי שכבר בחלקו ייצא למס.

    הערה: המצב המיסויי המדויק תלוי בנסיבות הספציפיות של כל עסקה. חובה להיוועץ עם מומחה מיסוי לפני החתימה.

    4. ה-40% מהפיצוי לא יגיעו אליכם מיד, ויש סיבה

    רמ”י משלמת את הפיצוי בשני חלקים. 60% משולם כמקדמה, אבל 40% הנותרים משולמים רק אחרי שתגישו אישורים: תשלום מיסים, היטלים ואגרות, העדר חובות לרשות המקומית, ומסמכים נוספים לפי דרישה.

    זה אמנם הגיוני מנקודת ראות הרשות. אבל בפועל, לא מעט חוכרים גילו שאיסוף האישורים לוקח זמן רב יותר ממה שציפו, ובמקרים מסוימים יש חיכוך עם גורמים שונים שצריך להסדיר איתם חובות ישנים.

    לפני שחותמים על הסכם ההשבה, כדאי לעשות מיפוי מסודר: האם יש חובות לרשות המקומית? האם יש שיעבוד על הקרקע? האם יש חשבוניות פתוחות לרמ”י עצמה? כל עניין שלא הוסדר יחסום את ה-40% הנותרים.

    5. הבונוס על החזרה מהירה נשמע טוב יותר ממה שהוא

    רמ”י מציעה לחוכרים תמריץ כלכלי להחזרת הקרקע מהר. על פי הנוהל, חוכר שמחזיר את הקרקע תוך 60 יום מקבל תוספת פיצוי משמעותית.

    הבעיה: מי שממהר לחתום בגלל הבונוס, עלול לוותר על הדברים שתוארו בארבעת הסעיפים הקודמים. לא בודקים שומה, לא מגישים השגה, לא מטפלים במיסים, לא מוודאים שה-40% יתקבלו בזמן.

    הבונוס נועד לשרת את האינטרסים של רמ”י, שזקוקה לפינוי מהיר של קרקעות לצורך תכנון ובנייה. זה לגיטימי. אבל החוכר צריך להחליט אם הבונוס שווה את מה שהוא מוותר עליו בתמורה.

    לפעמים הוא כן שווה. לפעמים, בדיקה של שבועיים עם שמאי ועורך דין תגלה שפיצוי גבוה יותר ללא הבונוס עדיף בהרבה על פיצוי נמוך יותר עם הבונוס. זה תלוי בנסיבות הספציפיות.

    לסיכום

    רמ”י היא גוף ממשלתי שפועל לפי נהלים. אנשיה לא עושים עוול ביוזמה. אבל הם גם לא מחויבים להסביר לכם את כל מה שכדאי לדעת לפני שחותמים.

    הפיצוי שמוצע לכם הוא נקודת פתיחה, לא גזרה משמיים. יש מנגנוני השגה, יש זכויות שמאיות, ויש שיקולי מיסוי שמשפיעים על התוצאה הסופית.

    מי שנכנס לתהליך לבד, ממהר, ולא בודק, לרוב יוצא עם פחות ממה שיכול היה לקבל.

    אם מצאתם בתוכן טעות או אי דיוקים, אנא פנו אלינו דרך טופס צור קשר ונעדכן.

    מקורות:
    נוהל 32.02B, רשות מקרקעי ישראל (פורסם 14.02.2019) | ערעור על שומת רמ”י: maromg.co.il, romdavid.com | פסיקה בעניין מיסוי השבת קרקע: capitax.co.il, shiloh.co.il, ber-law.co.il | ברית פיקוח: britcpa.co.il