קיבלתם מכתב מרשות מקרקעי ישראל עם דרישת השבה. השאלה הראשונה שעולה בראש אחרי הזעזוע הראשוני היא פשוטה: מתי הכסף מגיע?
התשובה הכנה היא: תלוי. אבל יש לוח זמנים אופייני שכדאי להכיר, כי הציפיות הלא מציאותיות הן אחד הגורמים העיקריים לתסכול בתהליכי השבה.
כמה בקיצור?
מי שחותם מהר ואין לו סבוך: 3 עד 6 חודשים מרגע קבלת ההצעה ועד שהכסף מגיע לחשבון.
מי שמגיש השגה על השומה: 12 עד 24 חודשים, לפעמים יותר.
מי שיש לו סבוכי מיסים, חובות, או שיעבודים לא מוסדרים: 2 עד 3 שנים ולפעמים יותר.
שלב 1: קבלת הדרישה וסקירת ההצעה
משך טיפוסי: 0 עד 4 שבועות
רמ”י שולחת מכתב עם הצעת פיצוי שנסמכת על שומה שמאית שהכין שמאי מטעמה. המכתב מגיע בדואר רשום, ולרוב כולל הסכם השבה לעיון. השלב הזה קצר, אבל חשוב. ברגע שהמכתב נמסר לכם, מתחיל מניין של 60 יום לאחד ממנגנוני ההשגה. טעות נפוצה: לקרוא את המכתב, לחשוב עליו שבועיים, ורק אז להתחיל לפנות לשמאי. הזמן כבר רץ.
שלב 2: בדיקה עצמאית ובחינת ההשגה
משך טיפוסי: 2 עד 6 שבועות
לפני שחותמים על כלום, הצעד ההגיוני הוא להזמין שמאי עצמאי מטעמכם שיעריך את שווי הפיצוי. כפי שהסברנו במאמר נפרד, השמאי שמכין את השומה עבור רמ”י עובד מולה באופן שוטף, ואינטרס המקצועי שלו אינו זהה לשלכם. שמאי עצמאי טוב צריך בדרך כלל 2 עד 4 שבועות להכנת חוות דעת מקצועית. על בסיס חוות הדעת הזו תוכלו להחליט אם להגיש השגה.
שלב 3: הגשת השגה ודיון בפני שמאי מכריע
משך טיפוסי: 6 עד 18 חודשים
זהו השלב שמאריך את התהליך הכי הרבה. מי שמגיש השגה צריך לצרף לה שומה שמאית מטעמו. ועדת ההשגות של רמ”י בוחנת את שתי השומות. במקרים רבים מוזמן שמאי מכריע שמהווה גורם ניטרלי ומכריע בין שתי ההערכות. תהליך השמאי המכריע לוקח לרוב בין 6 ל-12 חודשים. דגש חשוב: ניתן לנסות להגיע להסכמה עם רמ”י גם לאחר הגשת השגה ולפני שהשמאי המכריע מסיים. לא מעט תיקים נסגרים בפשרה בשלב הביניים.
שלב 4: חתימה על הסכם ההשבה ותשלום 60%
משך טיפוסי: 2 עד 6 שבועות מסיום שלב 3
לאחר שהסכום הסופי מוסכם, חותמים על הסכם ההשבה ורמ”י מעבירה 60% מסכום הפיצוי כמקדמה. הכסף מגיע בדרך כלל תוך 3 עד 6 שבועות מחתימת ההסכם. עבור חוכרים רבים זהו הסכום שמאפשר להם לנשום ולהתחיל בתכנון הכלכלי.
שלב 5: איסוף אישורים ותשלום 40% הנותרים
משך טיפוסי: 3 עד 12 חודשים
זהו השלב שמפתיע אנשים רבים. ה-40% הנותרים לא מגיעים אוטומטית. רמ”י מחייבת הגשת מסמכי אישור לפני ששולחת את יתרת הסכום, ובהם: אישורי מיסים (מס שבח ומס רכישה), אישורי עירייה (היטל השבחה, העדר חובות ארנונה), והסרת שיעבודים אם הקרקע שועבדה לבנק. כל גורם שלא הוסדר מראש יכול לחסום את ה-40% לחודשים.
מה מאריך את התהליך מעבר לצפוי?
עיזבון ויורשים: אם הקרקע נמצאת בבעלות משפחתית משותפת, או שאחד מבעלי הזכויות נפטר ולא נעשה צו ירושה, כל הצדדים צריכים להיות שותפים לחתימה.
מחלוקות על שטח הקרקע: אם גבולות החלקה שנויים במחלוקת, או שיש חריגות בנייה שאינן מוסדרות, רמ”י תתנה את ההסכם על הסדרתן קודם.
חובות לרמ”י עצמה: חיובים ישנים מדמי שכירות חקלאיים או חיובי שימוש חורג מוקזזים מהפיצוי ויכולים להפתיע.
ריבוי חלקות: מי שמחזיר יותר מחלקה אחת מתמודד עם בירוקרטיה כפולה.
לוח הזמנים הריאלי: תמונה כוללת
| תרחיש | לוח זמנים כולל |
|---|---|
| חתימה מהירה ללא השגה, ללא סבוכים | 3 עד 6 חודשים |
| ניהול משא ומתן קצר ללא שמאי מכריע | 6 עד 12 חודשים |
| השגה עם שמאי מכריע | 18 עד 30 חודשים |
| תיק מורכב עם עיזבון, שיעבוד, או מחלוקת | 3 שנים ויותר |
שלושה דברים שכדאי לעשות כבר עכשיו
1. התחילו מהיום, לא מחר. 60 הימים לא מחכים. מרגע שקיבלתם את מכתב רמ”י, התחילו לאסוף מסמכים: טאבו, חוזה חכירה מקורי, נסח רישום, כל התכתובות הישנות עם רמ”י.
2. בדקו מראש את מצב הנכס מול הרשויות. האם יש חובות לעירייה? האם יש שיעבוד שלא ידעתם עליו? בדיקה מוקדמת חוסכת חודשים.
3. הגדירו לעצמכם מה חשוב יותר: מהירות או סכום. לפעמים הבונוס על חתימה מהירה שווה את הוויתור על ההשגה. לפעמים לא. ההחלטה הזאת כדאי לקבל עם שמאי ועורך דין.
לסיכום
תהליך השבת קרקע הוא מרתון, לא ספרינט. הגורם הבודד שמאריך הכי הרבה את התהליך הוא אי הסדרת עניינים ישנים לפני שמתחילים. שיעבוד ישן, חוב לעירייה, תיק עיזבון שלא הושלם, כל אחד מאלה יכול להוסיף חודשים שלמים. ההכנה הנכונה לפני החתימה שווה יותר מכל מהלך אחר.
דיסקליימר: מאמר זה נכתב על בסיס מקורות שונים — נהלי רמ”י, פסיקה ופרסומים מקצועיים — ועשויים להיות בו אי דיוקים. לוחות הזמנים המופיעים הם הערכות בלבד ואינם מהווים התחייבות. כל תיק ונסיבותיו הספציפיות. המידע אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו כתחליף לייעוץ פרטני. אם מצאתם טעות, אנא פנו אלינו דרך טופס צור קשר ונעדכן.
אם מצאתם בתוכן טעות או אי דיוקים, אנא פנו אלינו דרך טופס צור קשר ונעדכן.
מקורות:
נוהל 32.02B, רשות מקרקעי ישראל (פורסם 14.02.2019)
חוק מקרקעי ישראל, תש”ך-1960
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963
אתר רשות מקרקעי ישראל: iaa.gov.il
romdavid.com — מדריך לתהליך השבת קרקע
maromg.co.il — ניהול הליכי השגה על שומות רמ”י
כתיבת תגובה